10萬億+的金額，10億+平米的面積，體量決定了貢獻：
其一、經濟發展的貢獻不容視而不見。想必沒人能夠否認，房地產業對于經濟發展的貢獻，無論是20%，還是30%的GDP貢獻，這個體量都沒人能視而不見，這是至關重要的。
因為經濟增長的背后關聯了太多顯性的、隱形的利益，在國際經濟體中的影響力建設、國家綜合實力的提升和彰顯、科技實力的提升、14億中國人口的民生福祉保障、人口老齡化問題的解決等等；
其二、為政府治理的加持不容忽視。現在大家都會提到“土地財政”， 土地依賴度，這可能現在和未來將持續的現象，短期內也很難有明顯改善，除卻土地出讓金外，多數城市也很難找到更好的收入替代。
地方政府也是缺錢的，沒有足夠的收入，又怎么去做好基礎的城市治理，城市建設工作？
誰不想讓收入更持續，稅源更充足，但有幾個城市又能真正做到，從房地產市場的行情，也可窺見一斑。
一些核心城市，省會城市，在我們的認知中，即使市場行情沒那么好，但是也至于像現在這樣一蹶不振，政策一松再松，不斷探尋底線，但市場始終沒有任何起色。
你去看城市本身其實就能將緣由尋得一二， 城市本身的產業結構存在很大問題，整座城市是屬于在走下坡路的階段，當前可把握的、可借助的也僅僅是房地產而已。
想讓他很快切斷或者極度減少與地產行業的關聯，很快找到新的收入來源，顯然是不現實的，核心城市尚且如此，全國這么多城市中，還有多少這類情況出現，可想而知。
其三、對就業的穩定作用不容置疑。眼觀當前的就業市場，形勢并沒有那么美好， 穩定就業工作仍面臨很大挑戰，而房地產業在就業穩定上的作用，任何人都不太可能有太多質疑，這是至關重要的。
因為就業的穩定與否直接關乎到社會的穩定，這是國家和政府工作的根基，就業就是最大的民生，發展是為了人民，發展也要靠人民，沒有基本的民生，又怎么可能去謀求更遠更好的發展呢？
房地產業帶動了多少就業，千萬的量級應該不存在任何疑問。
行業陣痛之后，有多少企業倒下，多少企業收縮調整，有多少企業降薪，無論你是都在行業內，還是在行業外，行業形勢的嚴峻性應該都有所耳聞。
“地產不行了”的言論應該也會聽到，這對于就業將會造成極大的沖擊，處于痛苦掙扎中的從業者也不是一個兩個，不身在其中也很難感同身受，這對社會穩定的損傷也是不容忽視的。
其四、對金融發展的帶動作用不容抹殺。放在2021年之前，人們都會認為，房地產行業的錢好賺，想賺房企的錢也容易，包括銀行在內的金融機構也在房地產行業和企業的發展中獲益頗多。
對于此，大家應該都不會有疑問，畢竟從資本的屬性上看，能引導其流動的只有利，大家也很容易去觀察資金的流向，股市好，流向股市，房地產好，自然也就會流到房地產。
對于金融機構來說，房地產也是難得的好的投資標的。
如今房地產行業發展陷入困境，金融機構多多少少也會受到波及，這倒不完全壞賬的問題， 從業務發展的角度上來說，是否還能找到能媲美房地產的投資標的，難度可能是比較大的。
其五、對城鎮化的助推不容小覷。從城鎮化的角度來看，中國的城鎮化一直是保持著穩健的步伐推進，一直達到如今65%的城鎮化率水平，這不能離開房地產行業的助推。
當然，城鎮化與房地產發展之間也并非單向的線性關系，而是相互反饋，相互助力，城鎮化的發展給房地產行業的發展提供基礎條件，但 若沒有房地產的助力，城鎮化推進也缺乏實現基礎。
苦悶是相通的，不買房情有可原
縱然房地產行業有過貢獻，但是當問題出現，風險顯露，人們都傾向于問責，怪預售制度的使用，怨企業高杠桿，怨政府推高了地價，推高了房價……
作為普通的購房者，假如買的房屋不能（按時）交付，交付質量不過關，物業質量很差……
沒有一個好的途徑去保障自己的權益，貸款仍要繼續還，與日俱增的壓力會將人壓垮，有埋怨，有憤恨，有苦悶，都是人之常情。
其一、什么都漲，收入不漲，極其苦悶。這可能是很多人的心理寫照，疫情之前，大家的工作，收入至少能保持著穩定的節奏向前，即使不能大富大貴，也能小富即安，貴在穩定，貴在有確定性，心里有安定感。
但是疫情三年造成的傷害太大，收入上的，心理上的，各種擔憂仍然存在，外加物價漲，房價高，不堪重負，也只能收縮消費，減少開支，做好風險預警，盡可能保證安全。
其二、錢都被賺走了，沒人解決問題。物價漲，房價高，消費者要消費，要買房，金錢持續往外流，進入口袋里的錢卻越來越少。
買房要花費大筆積蓄，萬一買的房屋不能交付，房屋質量有問題，企業不買賬，政府無力解決問題，金融機構只是按時扣款，物業是擺設……
最終所有的損失，所有的風險都需要自己承擔，這種毫無保障的狀態有幾個人有勇氣承受？
其三、經濟韌性強，但挑戰也大。2023年兩會政府報告中提到“2023年GDP增長目標為5%”，比2022年全年GDP實際增長率高2個百分點。
這一目標的設定也符合多數人的預期， 一來是發展的必然要求，“我國經濟必須確保國家安全，確保基本民生，確保基礎設施、基礎產業總體正常運轉”；
二來，設定具體的增長目標，也是向市場傳遞信心，促進市場預期的扭轉和恢復。
但是要實現經濟增長的目標難度和挑戰也切切實實存在：
一方面， 外需上，國際地緣政治沖突短期難解決，貿易摩擦不可能消失，對中國技術、產業的打壓會一直存在，這對中國的出口大概率造成負面沖擊；
另一方面， 內需上，經濟增長面臨壓力，消費受多重因素制約，投資同樣面臨約束，內需修復和提振需要經歷漫長過程。
經濟形勢不好轉，就業情況不改善，人們的消費和投資能力和意愿都很難修復，收入來源不確定，誰不焦慮，誰不困惑，誰敢消費呢？
其四、房屋交付和質量無法保障。房屋無法交付，交付的質量不佳，這已不是什么新鮮話題，即使在核心城市也同樣能看到爛尾項目屹立，而遲遲沒有好的處理方案。
而房企頻繁出險以來，不能按時開工、復工的項目明顯增多了，項目質量也更難以保障，雖然企業端，政府端都在努力解決這一問題，但現實的成效并不明顯，也并不足以提振消費者信心，修復已經負向的預期。
房屋交付或者說房屋質量的問題其實是屬于歷史遺留問題，行業內可能也沒有幾家企業可能確定的說，自己的房屋絕對毫無瑕疵，一定是100%讓人滿意，項目能不能順利交付可能直接關乎有沒有錢，但是房屋質量雖取決于有沒有錢，但是有錢也并不能保證項目質量一定高。
行業繁榮向上時，企業都不差錢，維權事件也時常出現，房屋質量問題可能更關乎到企業的使命感、社會責任感。
其五、房價不穩定或下跌，買了就虧。毫無疑問，消費者買房時，首要考慮因素一定是 房價，是 買房的性價比。
消費者在購物時都有一種心理：如果不是必須立刻就買，那么如果價格有下探的趨勢，那就有再下跌，完全可以再等等；要是買了商品之后，商品降價了，心理落差極大，要是商品漲價了，那么心理上必然有更多愉悅感。
買房是人生重大決策，除了作為日常居所外，更是家庭重要資產，再謹慎小心都不為過，所以眼下，對于沒買房的消費者來說，與其買房后崩潰，不如等等，先觀望再說。
作為普通群體的一員，苦悶是相通的，除此之外，我們也焦慮：
行業怎樣才能有新的模式，呈現更好的發展面貌？
能有怎樣的方式來助力行業風險的盡快化解，行業進入到正常發展軌道？
怎樣的政策舉措才能讓各方各就各位，各謀其事，政府舒心，企業順心，消費者安心？
購房者為什么對預售制度深惡痛絕？
企業出險以來，各方都是苦悶的，消費者更是痛苦的，痛苦時便想要找到途徑去發泄，怨恨企業，怨恨讓企業加杠桿的任何方式，任何主體。
可想而知，預售制度自然成為眾矢之的，大家會認為預售制度是高杠桿的根源，也自然給消費者帶來不幸。
那么，預售制度作用的邏輯是什么？
預售制度，也即是賣樓花，項目還沒建成，打個地基或者只是挖個坑，房企就可以把房子賣給購房者，購房者要么將儲蓄一次性投入，要么利用貸款買房，自此為銀行打工，開啟幾十年的還貸生活，完全被捆綁在房屋上。
倘若項目出現問題，無法交房或者房屋質量差，購房者將深受其害，苦不堪言。
在過往的發展邏輯中，做大意味著同等的資源吸附，如果規模小，在融資、拿地等方面都會面臨很大約束，可能很難融到錢，發展就存難度。
基于此，開發商也都明確的提出要做大規模，想著先把量做起來，量起來之后，相應的一些資源也就更容易獲得。
所以，開發商在拿到購房者的購房款后，重心聚焦在自身發展上：
其一、開發商拿到購房款后，集團會有較強的調配權，可以將項目上的資金調用，以用來償還貸款、償還債務；
其二、做更多騰挪，可以將項目上的資金用來再投資拿地。
客觀上來說，房地產行業行情向好時，銷售業績一路向上，企業回款也能保持順暢，金融機構也是高度配合支持，企業在發展過程中并不差錢，所以能夠有空間去做調配。
即使如此，也不會有太多問題暴露，也就是說，錢是富余的，可以很自由的流動，非特殊情況不會出現金錢短缺的情況，保障企業轉起來是沒有問題的。
即使出現違規挪用，或者貪污腐敗，也能通過其他途徑將錢補上，繼續項目的開工建設，對項目而言可能影響也不大，更不太可能動搖企業根本。
當然，市場好的時候，也不能說就不存在項目爛尾，或者房屋質量差的問題，只是說產生的問題影響范圍沒有那么大，更不會演變成全局性風險。
只是當市場一轉向，所有政策同時調控，開發商的資金來源瞬時被卡住，能動用的資金極其有限，所以開發商就陷入到困境中，進而引發一系列問題。
項目賣不出去，沒錢買地，沒錢還債，沒錢開工建設，沒錢把房屋質量提上去，自然而然，已買房的被風險包圍，沒買房的不敢買，沒錢買。
利益受損，人們自然需要尋求一個出口發泄，歸結于預售制度，歸咎于開發商利用預售制度賺了消費者的錢，卻沒有提供同等質量的房屋。
其實歸根到底，房屋能不能交房，質量差不差也不見得就一定是預售制度直接帶來的，而根源在于:
其一、企業經營本質決定，控成本賺利潤。企業經營者都是理性的，核心目的就是為了賺錢，為了盈利，能賺錢的方式都要嘗試，所以項目建設上控成本，“偷工減料”都在可理解范圍之內。
但若超過了一定限度，則容易造成比較深刻的影響，毫無疑問會被購房者詬病；
其二、內部管控缺位。不排除項目腐敗情況，本該用于項目建設的資金不再，或者材料使用“以次充好”，“偷工減料”情況存在，自然也會造成項目質量不佳;
其三、預售資金監管配套舉措欠缺。在房企頻繁出險前，在預售資金監管上并沒有配套的監管措施，也就是說，沒有有效的方式去規范預售資金的用途。
開發商可以將資金用于任何用途，并不能保證項目的預售資金一定能保障項目的開工建設，所以就會出現項目無法順利交付，爛尾或者質量差的問題。
其四、售后配套機制不完善。當購房者的利益受到侵害時，或房屋遲遲不能交付，或房屋質量不行，購房者并沒有有效的途徑去保障自身的權益，所以無力之余只能默默忍受，或做出極端行為，維權或提前還貸。
倘若消費者在利益受損時，能夠有一套途徑去解決合理的保證自己的利益。
當購房者無法按時收房或者房屋質量差時，能夠有途徑反饋，有機制保障解決問題，購房者能夠知道去找哪個部門，去找哪些機構，最終能夠盡可能圓滿的解決問題。
預售制度怎么改，購房者才滿意？
無論大家對預售制度有多少不滿，或者怨言，我們都需要有客觀的認識，去解決問題才是關鍵，預售制度或有弊端，但有并非一無是處。
執行推進過程中所帶來的問題，我們更需要客觀的看待，找到核心的點，對癥下藥，一味抱怨并不能解決問題，因噎廢食更不是明智之舉。
秉承一個原則： 未見全局，未做了解，暫不做評價。
如果我們都一味的將過錯歸結于某些群體，某些制度上，那么現實中存在的風險也將始終得不到解決，未來風險只可能最大范圍的蔓延。
取消預售制度是不是就能完全避免購房者的不幸嗎？也并不見得。
其一、問題不在預售制度本身，而在于做好監管執行保障。正如上文所說，房屋無法交付或者質量差，也并不完全是預售制度的原因，大家最終的攻擊點其實都在企業。
企業利用預售制度提前賣了房子，拿了錢，去做了其他的事，沒有用心的去做項目。
倘若能夠有好的方式能夠規范好企業的行為，并能讓消費者有途徑去表達自己的不幸，并能合法的維護好自己的利益，問題和矛盾自然得到化解。
其二、陣痛期取消預售制度弊大于利。行業陣痛期，若取消了預售制度，企業經營壓力只會更大。
若批量倒下，影響的不僅僅是企業本身，還包括購房者、政府、金融系統、房地產業內的從業者，房地產行業的上下游鏈條。
往微觀了說，倘若企業破產了，倒閉了，從業者失業了，當前的就業形勢同樣嚴峻，這對于個人和家庭來說，可能都是不可承受之重。
其三、現房銷售要同步跟進，有條件的試點。現房銷售也不是什么新鮮詞匯，多城市已早有試點。
2023年伊始，全國住房和城鄉建設工作會議也提出：“有條件的可以進行現房銷售”，其后也有多個省市提及要推進現房銷售試點，像山東、安徽、河南、四川、廣東等。
有條件的省市，在嚴守風險底線的前提下，可以有步驟的推進現房銷售，關鍵是積累經驗，通過實踐發現問題，并解決問題，最終在條件成熟時，將現房銷售推廣到更大范圍。
千言萬言，不為消費者言都是廢言，這政策那政策，不為購房者解決問題的政策都不能算是好政策。
所以，為解決購房者的后顧之憂， 需要對現有的預售制度進行優化調整完善，更需要做好全套的機制保障，粗暴的取消預售制度并不能完全解決問題，反而會使形勢更為嚴峻。
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