虛驚一場

直到2013年年底，國內一些開發商還在偷著樂。他們大都布局了一二線的重點城市，并在去年難得的好年景里猛賺了一把。他們仍然相信，那里的繁榮還會持續下去。支撐這一判斷的理由簡直就像一個完美的閉環—在旺盛剛需推動下，政府賣地還債動能不減，土地稀缺更會助燃房價。

在這種情況下，發生在農歷新年之后的杭州兩個樓盤降價事件無異于一盆冷水。在地產業，杭州樓市的地位至關重要，它甚至一度是一線城市房價上漲的領銜者。緊接著，常州等重點城市也傳出了樓盤降價的消息，再加上一直萎靡不振的三四線樓市，這一切讓前路變得迷茫，樓市拐點論重出江湖。

中金公司研究部副總經理、房地產行業分析師張宇認為，杭州樓市降價主要歸因于供應量過大。他對記者表示，在2013年下半年，中金房地產研究小組根據相關公開數據，對全國40個城市，包括北京、上海、杭州等一二線重點城市進行了一番調研，最后將它們分成了三類：低估、平衡和過剩。杭州便屬于“過剩”評級。此外，還有沈陽、無錫、西安和南寧等城市也屬于這一評級。

新城控股董事長王振華則選擇了實地調查杭州樓市的方式。他告訴記者，杭州樓盤降價只是個別開發商甩尾盤的走量行為，并沒有出現集體降價的現象。王認為，這幾年杭州房價已經調整到了一個正常水平，加上土地稀缺因素，再向下跌的空間不大。2013年，新城控股在杭州共拿了三塊地，王并未覺得存在供大于求的現象。

實際上，拐點論曾在2008年和2012年都擁有大批的擁躉。不過緊隨其后的房價大漲壓倒了一切，甚至分別刷新了當時多項歷史記錄。20多年來，國內房地產市場從未經歷過一次像樣的大跌或調整，這多少有些不同尋常，也讓這段時間樓市的波動備受矚目。

短期因素發力

毫無疑問，分化是目前國內樓市的一個關鍵詞。在過去的一兩年里，一二線重點城市和三四線城市已經展示出了截然不同的冷熱度。以北京為例，過去一年里，這里的二手房價格同比上漲了22.1%，僅低于2010年的漲幅。而在三四線城市，一些地區的房價甚至在過去20多個月都處于下跌通道。到了2014年初，這種分化開始向上傳遞，以前屬于同一集團軍的重點城市也開始慢慢分裂，北上廣的房價依然在上漲，而以杭州為代表其他的城市則呈現出疲態。

不過，短期內依然看不出能夠導致樓市整體大跌的因素。從拿地成本來看，自2012年以來，土地價格一路飆升。尤其在一些重點城市，由于從三四線回歸的開發商競相逐地，將地價推高到難以置信的地步。北京住宅類土地成交樓面價在2013年同比增長了48.6%。王振華認為，土地成本制約了房價下行的空間。他表示，每個開發商幾乎都帶著每年15%左右的增長預期來測算自己的銷售價格，如果以2013年下半年的土地成本按靜態指標銷售，肯定會虧損。“不漲不可能。”王說。

有意思的是，當下全球最好房子的定價權都掌握在富人手里。近期，英國倫敦推出了一個新盤，銷售的第一站選在了香港，第二站是上海，第三站是新加坡。如果將北京和上海放在全球背景下，它們位于核心區的房價其實并不算高。張宇說，北京CBD的房價大約在一萬多美元/平方米左右，但在紐約、東京、倫敦和香港的核心區域的房價都在1.5萬美元/平方米以上。即便是在印度孟買這種人口眾多的發展中國家的城市，它的核心區房價也達到了一萬美元/平方米的水平。北京世嘉房地產開發有限公司董事長朱仝對記者表示，北京等一線城市擁有眾多獨一無二的資源，房價幾乎沒有任何風險。他表示，“2008年的金融風暴讓美國很多地方的房價跌得非常狠，但唯獨紐約沒有跌。”張宇類比北京相對于全國的位置，“就相當于北京的銀泰中心”。

但這畢竟是個案，中國地產整體失衡現象還是較為突出。在一些重點城市的遠郊，那里的房價高得離譜。如果計算一下核心區和周邊房價的比值，國內一些城市都要以較小的倍數遠超東京等城市的平均水平。“我們的泡沫其實都在周邊，過去我們一直都在攤大餅式地發展，餅攤到的地方漲得最快。”張宇說，“如果房價哪一天會破，也會是從外圍。”