李宇嘉：要建立“房屋養老金”制度，錢從哪來？

這在老舊小區上體現很明顯。近年來，各地都在積極推進老舊小區改造，其出發點是“誰投資、誰受益”，但由于公共區域短板太大，業主沒有付費習慣，都在等財政、管線單位花錢改造，資金無法平衡。根源就在于，要補的太多，公共維修基金根本不夠。

不僅是老舊小區，一些本世紀以來新建的房子，也出現了未老先衰，設施設備使用壽命下降。

能否流轉是判斷資產價值的關鍵

當前，我們已告別大規模建設的“有沒有”時代，到了存量維護保養的“好不好”時代。一方面，百姓對更美好的居住體驗有了更高的要求；更重要的是，能否流轉是判斷一項資產是否具有價值的關鍵。存量房能不能流轉、使用起來，是房地產市場能否穩定的關鍵。

房子遍地的情況下，維護的好才有流轉，相反就沒有流通價值，慢慢就陷入了“陰跌”的過程。現在，二手房掛牌量很大，難賣的就是那些“高齡房子”，根源就在于這些房子沒有得到很好的維護。中國城鎮存量住房約500億平方米，其中約300億平方米為上世紀建設，開始進入“中老年”階段，本世紀以來建設的200億平方米左右的房屋，部分樓齡也超過20年。

如果得不到維護，很多房屋流通的價值就在慢慢地消失，這個損失就大了。目前，中國存量住房價值超過400萬億人民幣，達到歷史最高值，相當于GDP的4倍。房地產直接關聯40%的銀行貸款，以不動產作為抵押或現金流依賴地產的金融資產，規模就更大了。

因此，建立“房屋養老金制度”，為房屋提供全生命周期安全保障，本質上也有助于控制房價下跌，防范系統性風險。上升到這樣的高度看，建立房屋養老金是非常專業的一件大事，要像個人養老金一樣，需要類似社保基金理事會這樣的專業機構去運營，才能做好這項工程。

未來，公共維修基金迫切需要進一步升級到房屋養老金制度。

房屋養老金制度怎么建立？

我建議，就如同個人養老金制度由“三支柱”、個人與公共賬戶構成一樣，房屋養老金制度也應該由幾個支柱構成，也要有個人和公共賬戶。第一支柱就是公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶。“應歸未歸”或未足額歸集，要查缺補漏、追溯補齊。

第二支柱類似企業年金，比如一定比例土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等，這些進入公共賬戶。住宅公共維修基金要褪去行政強干預導致的管理和使用僵化，在確保足額繳納、確保資金池水位充足前提下，要基于“增值性、收益性、安全性”的綜合考量，借鑒社保基金管理模式，委托專業機構投資打理，實現保值增值。

第三支柱，就應該是商業性質房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充。房屋綜合安全保險由開發商代全體業主(新房項目)或全體業主集體投保。房屋安全保險的作用，一方面是推進常態化的房屋體檢和安全動態監測，避免未老先衰、設施設備提前退化。

另一方面，在房屋出現突發性大修時，能確保臨時安置、加固排險和賠償等大額費用的支出到位。在制度層面建立養老金制度，房屋投了安全保險，加強對住宅小區的定期體檢，就會對前端的物業管理形成督促，日常的小修小補要及時到位。

此外，不同于增量時代的投錢建設，存量時代需要建成的物業持續產生現金流。小區和社區公共空間很多，既包括商鋪、房屋出租、停車場、廣告牌、會所、體育設施等，必須要有盤活經營、出讓經營權的思路。當下，老舊小區改造如火如荼，可以挖掘出很多可以盈利的空間。

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